Contrato de gaveta de imóvel: entenda riscos, validade e como regularizar

Contrato de gaveta de imóvel é um acordo feito entre comprador e vendedor de um imóvel, sem o registro oficial em cartório. Você assina esse tipo de contrato quando quer comprar ou vender um imóvel rapidamente, ou evitar burocracias, mas ele não garante a transferência legal da propriedade.

Se você já ouviu falar desse termo, ficou provavelmente com dúvidas sobre segurança e validade. Entender como funciona o contrato de gaveta é essencial para evitar riscos e tomar decisões mais seguras. Afinal, ninguém quer surpresas desagradáveis quando o assunto é imóvel, não é mesmo?

O que é um contrato de gaveta de imóvel

Contrato de gaveta de imóvel é aquele acordo entre você e outra pessoa para comprar ou vender um imóvel, mas sem registrar nada no cartório. Você assina o contrato, entrega o dinheiro, mas o imóvel fica no nome do antigo dono nos papéis oficiais.

Esse tipo de contrato aparece bastante quando quem compra não quer passar pelo processo cansativo do cartório ou espera terminar de pagar o imóvel para fazer o registro. Não existe burocracia, mas também não existe a segurança de sair com o imóvel realmente no seu nome.

Na prática, com o contrato de gaveta, você tem um acordo privado, mas o imóvel continua oficialmente com o proprietário antigo. Se alguém pesquisar o registro desse imóvel, vai encontrar o nome do vendedor, não o seu. Isso pode causar problemas se houver disputas ou dívidas em nome do antigo dono.

Como funciona o contrato de gaveta na prática

No contrato de gaveta, você acerta tudo direto com o vendedor: valor, como vai pagar, prazos e até quem vai ficar na posse do imóvel. Esse acordo fica só entre vocês, não passa nem perto de cartório ou imobiliária.

Você pode combinar, por exemplo, de assumir o saldo do financiamento do imóvel. Quem vende continua como dono oficial nos papéis, mas você passa a morar, pagar as parcelas e cuidar do imóvel. O documento não tem valor para bancos ou para o cartório, então, legalmente, o imóvel segue no nome do vendedor.

Veja, na prática, como esse contrato acontece:

• Negociação direta: tudo sai de conversas entre você e o dono, sem intermediários ou registros obrigatórios no cartório.

• Detalhes no papel: vocês colocam o valor do imóvel, forma de pagamento, como e quando vai entregar as chaves e quem assume as taxas e tributos.

• Posse combinada: você passa a usar o imóvel, paga as contas e parcelas, mas no papel o imóvel é de quem vendeu.

• Riscos claros: caso o vendedor se envolva em dívidas, partilhas de bens ou algum conflito judicial, o imóvel pode entrar na briga, pois oficialmente não é seu.

• Sem garantias totais: se der algum problema ou desacordo, você não consegue comprovar a propriedade de forma legal a terceiros.

Para garantir total segurança, escreva tudo em detalhes com o vendedor, guarde os comprovantes e, assim que quitar o imóvel, faça a escritura definitiva com registro em cartório. Isso sim confirma sua propriedade oficialmente.

Validade jurídica e o que diz a lei

Quando você faz um contrato de gaveta para comprar um imóvel, esse acordo só vale entre você e o vendedor. Legalmente, só existe compromisso entre vocês dois ― ninguém mais é obrigado a respeitar o que foi combinado.

O contrato de gaveta não serve para transferir a propriedade oficialmente. Mesmo pagando tudo certinho, o imóvel continua registrado em nome do antigo dono. Isso porque, segundo o Código Civil (art. 108 da Lei nº 10.406/2002), só o registro em cartório com escritura pública garante o direito de ser o verdadeiro dono do imóvel.

Apesar disso, o contrato de gaveta funciona como prova caso alguém descumpra o combinado. Você pode levar esse documento à Justiça se houver algum problema, mas ele não protege você caso surja uma dívida antiga do vendedor, penhora ou briga com terceiros.

Para deixar o contrato de gaveta mais seguro, garanta estes pontos:

• Consentimento livre e assinatura de todas as partes envolvidas

• Descrição certinha do imóvel, valor, formas de pagamento

• Pelo menos duas testemunhas, com firma reconhecida em cartório (isso reforça sua validade como prova)

Se o imóvel não tem registro definitivo ou está financiado, o contrato de gaveta até facilita a negociação, mas o risco continua. Enquanto o imóvel seguir no nome do vendedor, você fica vulnerável a problemas que fogem do seu controle.

Só com escritura pública e registro em cartório você conquista a segurança de ter um imóvel legalizado. O contrato de gaveta pode ser rápido e fácil, mas não oferece a mesma segurança jurídica.

Riscos e desvantagens do contrato de gaveta

O contrato de gaveta até pode parecer prático no começo, mas esconde perigos que afetam tanto você, comprador, quanto quem vende. Veja como esses riscos podem impactar sua vida e seu bolso.

Riscos para o comprador

• Perda do imóvel: o imóvel ainda fica no nome do vendedor. Se ele vender para outra pessoa ou tiver dívidas e o imóvel for penhorado, você pode perder tudo sem poder reclamar.

• Dívidas e problemas escondidos: contas atrasadas de IPTU, financiamento ou taxas continuam ligadas ao nome do vendedor, mas quem paga a conta é você quando quiser regularizar o imóvel.

• Não consegue regularizar: sem registro em cartório, não dá pra fazer financiamento, reforma regularizada ou revenda por meios formais. O imóvel fica travado, preso nas burocracias.

• Briga com herdeiros: se o vendedor morrer, o imóvel entra no inventário e os herdeiros podem não reconhecer seu contrato. Para provar seu direito, só entrando com ação na justiça.

Riscos para o vendedor

• Dívida pinga no seu nome: se o comprador parar de pagar parcelas, o nome sujo fica com você e ainda corre risco de perder o imóvel numa execução judicial.

• Problema na justiça: herdeiros ou credores podem exigir o imóvel ou questionar a venda, trazendo processos e muita dor de cabeça.

Esses perigos do contrato de gaveta mostram que, para evitar surpresas ruins, usar escritura pública e registro em cartório faz toda diferença para garantir que a casa será realmente sua.

Como regularizar um contrato de gaveta de imóvel

Quer transformar seu contrato de gaveta em segurança real sobre o imóvel? Seguir alguns passos essenciais facilita esse processo e protege seu investimento. Olha como você pode fazer isso:

• Verifique se dá mesmo pra regularizar

Primeiro, veja se seu imóvel permite regularização. Caso seu contrato envolva valor até 30 salários mínimos (em 2024, cerca de R$ 42.360), ele até tem validade, mas ainda não garante que o imóvel é oficialmente seu. Avalie se o imóvel tem pendências legais ou estruturais conversando com um advogado ou engenheiro.

• Separe toda a documentação

Junte o contrato de gaveta original, recibos de pagamento, RG, CPF, certidão de casamento (caso exista), matrícula do imóvel e comprovantes do vendedor. Ter esse pacote completo agiliza tudo.

• Faça uma vistoria técnica

Chame um engenheiro ou arquiteto pra conferir a situação do imóvel. Assim, você sabe se existem problemas ocultos antes de avançar.

• Vá atrás da escritura pública e do registro

Leve tudo ao cartório para criar a escritura pública. O imóvel só ficará realmente em seu nome depois disso e do registro no Cartório de Imóveis. Não existe outro caminho legal pra garantir a propriedade.

• Se o vendedor sumir ou não colaborar

Comprove pagamento e contrato de gaveta. Procure um advogado. Dá pra pedir a adjudicação compulsória na Justiça, obrigando o registro do imóvel no seu nome.

Com esses passos, você troca o risco e a informalidade do contrato de gaveta por segurança, estabilidade e tranquilidade pra sua família e seu patrimônio.

Vantagens, desvantagens e alternativas seguras

Vantagens do contrato de gaveta

• Transação descomplicada: Você consegue fechar negócio sem ter que lidar com toda aquela burocracia de cartório e papelada.

• Economia no início: Não paga taxas e impostos de cara, o que alivia o bolso quando cada centavo faz diferença.

• Negociação rápida: Assina, combina as regras e já pode ocupar o imóvel sem esperar meses.

Desvantagens do contrato de gaveta

• Zero garantia de posse: O imóvel ainda está no nome do outro, então você não aparece como dono oficialmente.

• Risco de perder o imóvel: Se o vendedor fizer dívidas ou resolver vender para outra pessoa, você pode sair no prejuízo e nem sempre consegue reverter.

• Nada de financiamento: Os bancos não aceitam contrato de gaveta pra aprovar crédito ou renegociar dívida. Sem registro, sem empréstimo.

• Confusão na hora do problema: Litígio, briga na Justiça ou inadimplência complicam tudo. Quem fica no prejuízo quase sempre é você.

Alternativas seguras pra fechar negócio

• Escritura e registro em cartório: Só assim a compra do imóvel fica, de fato, garantida pra você e registrada de maneira oficial.

• Resolver pendências antes de tudo: Regularize qualquer problema do imóvel antes de fechar negócio. Sem isso, só complica e o risco aumenta muito.

• Use outros contratos confiáveis: Contrato de cessão de direitos ou outros modelos, sempre com orientação de um advogado especialista, ajudam a evitar dor de cabeça.

• Compre pelo banco: Fazer financiamento bancário elimina os riscos do contrato de gaveta e ainda oferece toda a proteção legal pra você.

Assim, antes de embarcar num contrato de gaveta, pense nos riscos e veja se não vale mais a pena investir em segurança, officializando tudo do jeito certo.