Eleição de síndico no código civil: tudo o que você precisa saber

Eleição de síndico no código civil define as regras para escolha do responsável pela administração do condomínio conforme as normas do Código Civil brasileiro. Esse processo não se resume apenas a votos, ele envolve quórum, quem pode ou não participar, limites de mandato e muitos cuidados para garantir que tudo saia dentro da lei. Entender como funciona essa eleição é essencial para evitar dor de cabeça, conflitos internos e até problemas jurídicos.

Neste artigo, você vai descobrir, de forma clara e objetiva, como a legislação enxerga a escolha do síndico, quem pode concorrer, quais os procedimentos obrigatórios e dicas para manter a transparência desde a convocação até a posse.

O que diz o Código Civil sobre a eleição de síndico

A eleição de síndico é disciplinada em detalhe pelo Código Civil, principalmente entre os artigos 1.347 e 1.349. Essas regras valem para todos os condomínios residenciais e comerciais no Brasil. Se você quer evitar confusão e garantir que sua assembleia seja válida, é aqui que precisa focar.

Artigo 1.347 – Escolha e mandato do síndico

A assembleia de condôminos têm autoridade máxima para escolher o síndico. Esse artigo deixa claro que a função pode ser exercida tanto por um morador quanto por um profissional externo, e o mandato não pode ultrapassar dois anos. Apesar disso, não há limite para reeleição, o que dá liberdade caso os resultados estejam agradando a todos.

Artigo 1.348 – Competências do síndico

Ao assumir o cargo, o síndico representa o condomínio judicial e extrajudicialmente. Ele precisa cuidar da conservação das áreas comuns, fiscalizar os serviços contratados, cobrar taxas e prestar contas de tudo à assembleia. Se necessário, a assembleia pode conceder parte dessas funções a outro responsável, mas tudo por votação e de forma transparente.

Artigo 1.349 – Destituição do síndico

Este artigo prevê que o síndico pode ser destituído antes do fim do mandato, caso descumpra suas funções ou perca a confiança dos condôminos. O processo para destituição deve seguir o mesmo rigor legal da eleição: precisa ser feito em assembleia, com motivo justificado e tudo registrado em ata. Isso protege o condomínio de abusos e garante que o interesse coletivo sempre prevaleça.

Quem pode ser candidato e quem pode votar

Nem todo mundo está apto a concorrer ou votar na eleição de síndico. O Código Civil é firme quanto a isso: só os condôminos adimplentes, ou seja, aqueles que estão com suas obrigações financeiras em dia, podem participar ativamente do processo. Inquilinos, por padrão, não tem direito a voto, salvo quando representando formalmente o proprietário via procuração.

O candidato pode ser morador ou um profissional externo. A principal barreira é a inadimplência: quem deve taxas ou cotas condominiais está impedido de concorrer, seja como candidato ou votante. Uma curiosidade relevante: magistrados (juízes) são vetados, por questão de dedicação exclusiva ao serviço público. Então, segurança jurídica e comprometimento financeiro são os principais requisitos aqui.

Mandato, reeleição e destituição do síndico

O mandato do síndico é de no máximo 2 anos, mas nada impede que o mesmo nome seja reeleito quantas vezes a assembleia julgar conveniente. Há condomínios em que o síndico permanece por vários mandatos seguidos, especialmente quando há consenso e boa gestão.

A destituição, prevista no artigo 1.349, também faz parte do jogo democrático do condomínio. Se a maioria entender que o síndico não cumpriu o combinado ou agiu de forma contrária ao interesse coletivo, ele pode ser removido. Para isso, o processo exige assembleia específica com pauta clara, convocação conforme a convenção e quórum determinado pela lei ou pelo regimento interno.

Procedimentos para realizar a eleição de síndico

Para garantir uma eleição de síndico legítima e transparente, o Código Civil e a convenção do condomínio devem ser respeitados passo a passo. Veja o caminho básico:

1. Convocação da assembleia

O síndico (ou quem estiver no comando) deve convocar a assembleia conforme prazo e forma previstos na convenção. O edital precisa especificar a pauta da eleição, local, data e hora, evitando surpresas e garantindo que todos possam se programar.

2. Realização da assembleia e votação

Na data marcada, os candidatos fazem suas apresentações, seja detalhando propostas, experiências ou apenas deixando claro o desejo de organizar o prédio. A votação pode ser secreta (urna) ou aberta (braço no ar), conforme a convenção. O eleito será aquele que conquistar a maioria dos votos válidos.

3. Registro e documentação

Tudo que foi discutido e decidido precisa ser registrado em ata assinada por todos os presentes ou, pelo menos, pelo presidente e secretário da assembleia. Guarde cópias, pois elas têm valor jurídico e podem ser solicitadas em caso de contestação ou dúvida futura.

Quórum, votação e particularidades da assembleia

Cada detalhe pode impactar a validade da eleição. A regra básica é seguir a convenção, mas quando ela silencia, vale a maioria simples dos presentes em segunda chamada. Além disso, algumas situações exigem atenção extra.

Procurações para votação

Se você não pode comparecer, pode dar uma procuração a alguém de confiança. O Código Civil permite, desde que a convenção não restrinja esse direito. A procuração deve ser específica para a eleição e pode ser reconhecida em cartório, conforme exigência da assembleia.

Voto do inquilino

Inquilinos normalmente não votam, pois a propriedade é requisito. Exceção: se o proprietário conceder procuração formal, aí o inquilino pode exercer esse direito, sempre na condição de representante legal.

Empate na votação

Empatou? Sorteio não é solução válida legalmente, o correto é abrir nova votação ou buscar acordo até que um nome conquiste a maioria. Importante resolver ali mesmo, com transparência.

Assembleias virtuais

A tecnologia chegou aos condomínios, e as assembleias online já são realidade. O importante é garantir que todos tenham acesso ao sistema, recibos digitais da votação e registros em ata. O digital não anula a necessidade de segurança e rigor jurídico.

Síndico morador versus síndico profissional: comparativo e critérios de escolha

A escolha entre síndico morador e síndico profissional é uma das decisões que mais dividem as assembleias. O síndico morador costuma conhecer os detalhes e as pessoas do condomínio, estando mais próximo das situações do dia a dia. Já o síndico profissional traz experiência de gestão, conhecimento técnico e dedicação exclusiva, ideal para prédios grandes ou com situações mais delicadas.

Critérios de escolha:

• Complexidade do condomínio: quanto maior e mais complexo, maior a vantagem do síndico profissional.

• Tempo disponível: o morador precisa estar disposto a dedicar horas semanais à administração.

• Custo: o profissional cobra honorários, enquanto o morador pode receber desconto na cota condominial ou outro benefício previsto em convenção.

• Imparcialidade: o externo tende a agir sem envolvimento emocional, enquanto o morador pode ser influenciado por relações pessoais.

Antes de decidir, avalie o perfil dos candidatos, o momento do condomínio e o que pesa mais: economia, praticidade ou profissionalismo.