Extinção de condomínio: guia completo para resolver e evitar conflitos

Extinção de condomínio é o processo pelo qual um condomínio deixa de existir legalmente. Esse evento pode ocorrer por várias razões, como a destruição da edificação, a venda do imóvel ou a decisão unânime dos condôminos. Quando o condomínio é extinto, todas as obrigações e direitos associados a ele precisam ser resolvidos de forma clara e eficiente.

Você deve estar ciente de que a extinção de um condomínio envolve procedimentos legais específicos, como a liquidação de dívidas e a distribuição dos bens comuns. Além disso, é crucial entender o papel das assembleias gerais nesse processo, já que as decisões devem ser tomadas coletivamente. Compreender esses aspectos pode ajudar a evitar conflitos e garantir que o processo ocorra de maneira tranquila e justa para todos os envolvidos.

O que é extinção de condomínio?

A extinção de condomínio é um processo legal que dissolve a co-propriedade de um imóvel. Você pode seguir dois caminhos para isso: por acordo extrajudicial entre os co-proprietários ou por ação judicial, dependendo das circunstâncias e das preferências dos envolvidos.

Definição e conceitos básicos

Na extinção de condomínio, ocorre a dissolução da propriedade conjunta quando os co-proprietários decidem encerrar a situação de condomínio, dividindo o bem entre eles. Neste contexto, o síndico profissional, geralmente responsável pela administração de condomínios, pode auxiliar na mediação, se houver um acordo extrajudicial. O procedimento jurídico garante que, ao decidir pela extinção, todos os direitos e deveres sejam resolvidos de maneira clara e eficiente, evitando futuras disputas judiciais.

Causas e motivos

A extinção pode ser motivada por desacordo entre condôminos, tornando a administração conjunta inviável, ou pelo falecimento de um deles, levando à necessidade de decidir sobre a divisão patrimonial entre herdeiros. Em alguns casos, a decisão unânime de venda do imóvel é tomada para liquidar a co-propriedade, especialmente quando o retorno financeiro é considerado mais vantajoso para os interessados. A importância de uma gestão transparente e uma boa comunicação entre os condôminos não pode ser subestimada para evitar tais circunstâncias.

Tipos de extinção de condomínio

Existem dois tipos principais de extinção de condomínio: judicial e extrajudicial. Cada uma dessas formas possui características específicas que influenciam o processo de divisão do imóvel.

Extinção judicial

A extinção de condomínio judicial é necessária quando os condôminos não chegam a um consenso sobre a divisão do imóvel. Nessa situação, recorre-se ao Poder Judiciário. Durante o processo, os condôminos apresentam alegações e provas. Um juiz, então, avalia o caso e decide a melhor maneira de dividir o bem. Isso pode significar a venda do imóvel, com a distribuição dos lucros entre os condôminos, ou a divisão física do bem. Essa decisão leva em conta o valor e a natureza das partes de cada pessoa envolvida.

Extinção extrajudicial

Por outro lado, a extinção extrajudicial ocorre quando todos os condôminos estão em acordo sobre a divisão do imóvel. É um processo mais rápido e menos oneroso, que evita litígios prolongados. Nesse caso, é possível formalizar o acordo por meio de uma escritura de extinção de condomínio, registrada em cartório para assegurar a legalidade. Se não houver consenso imediato, uma notificação extrajudicial pode ser usada para iniciar o processo de negociação.

Processo de extinção de condomínio

A extinção de condomínio requer um procedimento bem estruturado para assegurar a divisão justa do imóvel entre os condôminos. Conhecer os passos e a documentação necessária agiliza o processo e minimiza conflitos.

Passos para iniciar o processo

Inicie o processo de extinção identificando se todos os condôminos concordam com os termos. Se houver consenso, a extinção pode ser extrajudicial, que é mais rápida e menos onerosa. Acorde inicialmente qual divisão será feita: venda ou divisão física. Caso não haja acordo, prepare-se para recorrer ao processo judicial.

Documentação necessária

Prepare a documentação relevante para evitar atrasos. Inclua a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel e a escritura pública, se a ação for extrajudicial. Para processos judiciais, adicione a petição inicial e comprovantes de propriedade. Se precisar de auxílio, um síndico profissional pode facilitar a mediação e a organização da documentação envolvida.

Aspectos financeiros e legais

Compreender os aspectos financeiros e legais da extinção de condomínio é essencial para garantir a clareza no processo. Você deve estar atento às obrigações financeiras e jurídicas envolvidas.

Custos envolvidos

Ao extinguir um condomínio, é fundamental considerar os custos associados, como dívidas e despesas comuns, que devem ser rateados conforme as frações ideais de cada condômino. Custos processuais compostos por honorários advocatícios, taxas de registro e despesas periciais impactam significativamente o orçamento. O valor da causa, calculado com base no valor do imóvel, determina as custas processuais.

Implicações legais

Questões jurídicas também desempenham um papel crucial na extinção de condomínio. Após o término do condomínio, débitos vinculados ao imóvel, chamados obrigações propter rem, passam aos novos proprietários. Estes devem estar cientes da relevância das implicações para evitar complicações futuras. Uma abordagem estruturada e o suporte de um síndico profissional facilitam o processo, garantindo que todos os aspectos legais sejam observados e cumpridos de maneira adequada.

Considerações para herdeiros e ex-cônjuges

A extinção de condomínio envolve complexidades específicas quando ligada entre herdeiros ou após um divórcio. É crucial entender os aspectos legais e financeiros para evitar conflitos e garantir uma divisão justa.

Extinção entre herdeiros

Quando não há acordo entre herdeiros, a extinção do condomínio pode ser resolvida por meio de alienação judicial. Nesse caso, o imóvel é vendido em leilão, e o valor obtido é dividido entre os herdeiros de acordo com suas quotas. O artigo 1.320 do Código Civil assegura o direito de qualquer condômino buscar a divisão a qualquer momento, respeitando os procedimentos legais necessários. Se um dos herdeiros desejar a propriedade exclusiva, ele poderá compensar os outros financeiramente, desde que todos concordem com a transação.

Acertos pós-divórcio

Após um divórcio, a extinção de condomínio entre ex-cônjuges também exige atenção especial. A propriedade conjunta pode ser dissolvida por meio de acordo ou via ação judicial se não houver consenso. Um síndico profissional pode ser envolvido para facilitar a negociação e mediação na divisão dos bens. Importante considerar todos os fatores emocionais envolvidos, garantindo que a comunicação permaneça clara e o processo respeite os direitos de ambas as partes. Alienação judicial pode ocorrer se for impossível chegar a um acordo, assegurando que cada ex-cônjuge receba sua devida parte do patrimônio comum.

Quando a extinção de condomínio é inevitável: sinais de alerta

Quais são os indícios de que a convivência condominial se tornou insustentável?

A extinção de condomínio geralmente surge quando a convivência coletiva se torna inviável. Proteja-se de conflitos desnecessários identificando estes sinais:

• Aumento abrupto de conflitos: estudos apontam que os conflitos condominiais cresceram cerca de 400% após a pandemia, provocados por ruídos, áreas comuns, inadimplência e convivência próxima.
• Incapacidade de mediação: mesmo após intervenção de síndicos, administradoras, tentativas de assembleia ou mediação, os desentendimentos persistem.
• Ambiente de tensão contínua: relato do Síndico Fernando Santos, para o Extra, mostra que discussões frequentes por barulho e rankings de uso de áreas comuns começam a afetar o convívio.
• Retração na prestação de contas e transparência: quando a administração falha em apresentar documentação fiscal, aplicação de recursos ou relatórios, cria-se um terreno propício para conflitos judiciais ou extrajudiciais.
• Perda de confiança entre condôminos: vizinhança deixa de se comunicar, instalar câmeras para vigilância individual do síndico ou recorrer à justiça com frequência.

Quando vários desses fatores aparecem, não é apenas um incômodo: o condomínio pode estar sinalizando que precisa encerrar atividades antes de complicações maiores.

Quais problemas jurídicos ou estruturais indicam que o fim do condomínio pode ser mais vantajoso?

Aspectos legais ou estruturais podem tornar mais sensato extinguir o condomínio do que mantê-lo ativo. São eles:

• Inadimplência crônica: segundo levantamento da Superlógica, a inadimplência chegou a 13,84% em outubro de 2024 — mais que o triplo do limite tolerável — e resultou em atrasos, falta de manutenção e embates judiciais.
• Passivos elevados: dívidas trabalhistas (como rescisão de funcionários), multas não quitadas, IPTU e serviços essenciais devem ser quitados antes da liquidação.
• Obsolescência ou destruição estrutural: quando a edificação foi severamente comprometida por desastres (de grande porte) ou torna-se inviável tecnicamente.
• Excesso de vetos em assembleias: decisões passam a ser bloqueadas por falta de quorum qualificado (70%) ou oposição sistemática, levando a uma paralisação de reformas, reparos etc.
• Custos para reestruturação acima do ganho patrimonial: laudos técnicos que estimem custos superiores ao benefício em vender ou reformar sugerem melhor extinção ou venda conjunta.

Quando as contas não fecham e a reestruturação é inviável, extinguir pode ser “menos ruim” do que manter uma situação deficitária indefinidamente.

Como o histórico de conflitos recorrentes, inadimplência crônica ou deterioração estrutural contribuem para o encerramento da copropriedade?

O acúmulo de três fatores – conflitos, inadimplência e deterioração – atua de forma sinérgica:

• Conflitos recorrentes demandam mediações, advogados, assembleias extraordinárias, gerando custos e desgaste contínuo.
• Inadimplência acima de 10 % impõe elevação das taxas para os adimplentes, o que, paradoxalmente, aumenta desalínio pagos .
• Estruturas degradadas — sem manutenção por falta de recursos — aceleram a desvalorização imobiliária e geram riscos de segurança, impedindo ocupação ou aluguel.

Esses três vetores, combinados, reduzem a possibilidade de manutenção de um condomínio viável. Nesse cenário, a extinção pode significar salvar valor restante, permitindo uma redistribuição justa ou venda coletiva organizada.

Diferença entre extinção de condomínio e dissolução de sociedade de fato

Comparação entre copropriedade imobiliária e sociedades informais com fins comerciais ou familiares

Elemento	Extinção de condomínio	Dissolução de sociedade de fato
Natureza jurídica	Propriedade compartilhada (condomínio edilício ou de lotes)	Relação entre sócios informais com objetivo econômico
Regime formal	Previsão em convenção ou mandato previsto na lei	Não possuem contrato social ou registro
Objetivo	Divisão ou venda de imóvel entre coproprietários	Encerrar atividade comercial exercida entre sócios

Condomínio trata de bens físicos, imóveis, enquanto sociedades de fato tratam de atividade econômica informal. A forma de liquidação, de divisão e de responsabilização varia profundamente.

Quais os caminhos legais para cada situação

Extinção de condomínio:

• Amigável/extrajudicial: por escritura pública, se todos concordarem e não houver incapazes envolvidos.
• Judicial: via ação de extinção de condomínio quando há impasse entre coproprietários.

Dissolução de sociedade de fato:

• Ação judicial de reconhecimento e liquidação: necessário provar existência da sociedade e solicitar divisão de lucros/bens.
• Previsão legal: artigos 986–990 do Código Civil aplicáveis a sociedades não personificadas.

Por que confundir os institutos pode gerar problemas na partilha

• Tributação equivocada: regime de imposto (ITBI) difere entre condomínio (transmissão de imóvel) e dissolução societária (tributação sobre lucros).
• Regularização posterior da matrícula: equipamentos uniciproprietários devem cancelar ou criar novas matrículas conforme a modalidade.
• Responsabilização diversa: sociedade de fato pode implicar obrigações pessoais pelos sócios, já o condomínio extingue obrigações “propter rem”.
• A inclusão de incapazes ou herdeiros: em sociedade de fato, só com reconhecimento judicial; em condomínio extrajudicial, herdeiros podem ser incluídos por escritura ou também modelo judicial.

A precisão na escolha do instituto e do caminho legal é essencial para evitar custos adicionais, duplicação de impostos, execução judicial equivocada ou responsabilização indevida de parte dos envolvidos.

Como funciona a partilha de bens em imóveis indivisíveis

O que acontece quando a divisão física não é possível?

Quando um imóvel indivisível — por exemplo, um apartamento, prédio ou terreno compacto demais — precisa ser partilhado, não é possível realizar uma divisão física. Nessas situações, opta-se por uma partilha jurídica: todos os condôminos mantêm a propriedade, mas coordenam a alienação judicial do bem. Quem não concorda com a venda pode exigir judicialmente que seja feita a venda em hasta pública ou leilão, e o valor arrecadado é dividido conforme a fração ideal estabelecida legalmente, conforme previsto no artigo 1.322 do Código Civil.

Como é feita a avaliação do bem e o cálculo do valor de cada cota

Antes da venda, é necessária a nomeação de um perito judicial para determinar o valor de mercado do imóvel, zerando ambiguidades entre partes. A partir daí, calcula-se a cota de cada condômino considerando-se sua fração ideal. Por exemplo, em um prédio no valor de R$ 1,2 milhão com cinco cotas iguais, cada cota corresponde a 20% e cada condômino receberia R$ 240 mil. Esse método garante que a divisão seja justa e proporcional, e é respaldado pelo artigo 1.320 do Código Civil .

Regras para alienação judicial e preferência na compra entre condôminos

Mesmo em leilão ou hasta pública, é assegurado a cada condômino o direito de preferência na aquisição, nas mesmas condições apresentadas por terceiros, conforme o artigo 1.322 do Código Civil. Por exemplo: se o imóvel for leiloado por R$ 800 mil, os condôminos, em conjunto, podem exercer o direito de compra por esse mesmo valor, evitando que terceiros adquiram o bem sem consulta prévia. Esse mecanismo fomenta a permanência da copropriedade, ainda que em novo formato.

Impactos tributários na extinção de condomínio

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em cada modalidade

Em extinções amigáveis onde cada condômino apenas formaliza o que já possuía (ex: confirma-se a fração ideal como titularidade exclusiva de cada um), não incide ITBI, segundo o entendimento do STJ. Já em extinções que envolvem diferencial patrimonial — por exemplo, quando um condômino adquire a totalidade do imóvel —, o valor pago a mais deve ser tributado. Se a fração era de R$ 100 mil e alguém adquire o direito por R$ 300 mil, os R$ 200 mil excedentes originam a cobrança.

Quem paga o imposto em partilha, venda ou doação?

Responsabilidade pelo ITBI normalmente recai sobre quem recebe o imóvel. Na partilha consensual, geralmente não há cobrança; porém, quando há pagamento diferenciado, o adquirente deve pagar o ITBI correspondente à parcela superior à fração inicial. Já no caso de doações, aplica-se o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que incide sobre o valor doado em cada estado, conforme determina a Constituição.

Como declarar no Imposto de Renda (IR) os valores recebidos na partilha

Os valores recebidos na partilha devem ser declarados como rendimentos isentos e não tributáveis, no campo específico para “rendimentos recebidos acumuladamente” ou “uso e costume”. Ainda assim, a venda judicial exige cálculo do ganho de capital — diferença entre valor de aquisição e valores distribuídos — e eventual ganho pode estar sujeito à tributação conforme as regras da Receita Federal.

O papel do síndico em extinções amigáveis

Como o síndico pode atuar como figura de conciliação

Em extinções amigáveis, o síndico pode exercer um papel central como articulador entre os condôminos, viabilizando reuniões, circulando propostas de divisão, favoráveis ao diálogo. O síndico tem a função legal de representar o condomínio ativa e passivamente, conforme o artigo 1.348 do Código Civil. Atuar proativamente tende a reduzir a necessidade de litígios.

Limites da atuação do síndico: quando recorrer a um advogado

Apesar de seu papel de facilitador, o síndico não substitui a necessidade de suporte legal especializado: contrato, escritura de extinção, perícias e homologações frequentemente exigem assessoria jurídica ou notarial. Quando algum condômino questiona valores ou quer uma reavaliação, o síndico deve encaminhar para análise de um advogado. Essa precaução evita conflitos e responsabilização posterior.

Documentação e cartórios: onde registrar cada etapa

Escritura pública de extinção de condomínio: como é feita

A escritura pública de extinção de condomínio é lavrada em cartório de notas quando há consenso entre os condôminos. Nela, deve constar a qualificação completa das partes, a descrição detalhada do imóvel (com base na matrícula atualizada), o valor atribuído ao bem e a forma como será feita a partilha ou alienação. A escritura deve mencionar, ainda, se haverá compensação financeira entre os condôminos, como exige o artigo 108 do Código Civil. Quando há transferência patrimonial onerosa, a lavratura da escritura só é possível mediante comprovação de recolhimento de tributos, como o ITBI ou o ITCMD, conforme o caso. Você pode ver modelos e exigências diretamente no site do Colégio Notarial do Brasil.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Após a lavratura da escritura, o próximo passo é o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme o endereço do imóvel. O registro formaliza a extinção da copropriedade na matrícula, promovendo a averbação da nova titularidade ou da venda do imóvel, conforme definido pelas partes. O procedimento está previsto na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), e garante a publicidade, autenticidade e eficácia jurídica do ato. Caso o imóvel seja vendido a terceiro, o novo proprietário só será legalmente reconhecido após esse registro.

Quando a matrícula do imóvel deve ser desmembrada ou cancelada

A matrícula do imóvel deve ser desmembrada quando o imóvel puder ser dividido fisicamente entre os condôminos, originando novas unidades autônomas. Isso é comum em casos de terrenos ou casas geminadas, e deve ser precedido de aprovação da prefeitura local e de averbação do desmembramento junto ao cartório. Já o cancelamento da matrícula pode ocorrer quando o imóvel é vendido integralmente, ou em casos de demolição ou incorporação, sendo substituído por novas matrículas. As normas técnicas sobre desmembramento podem ser consultadas diretamente junto ao IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Checklist completo para extinção de condomínio sem conflitos

Uma lista organizada de documentos, decisões e procedimentos que os condôminos devem seguir para garantir uma extinção legal, segura e sem litígios, incluindo:

• Verificação de consenso entre todos os condôminos sobre a extinção, alienação ou divisão do imóvel
• Definição da modalidade de extinção (extrajudicial ou judicial)
• Atualização da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis
• Certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais vinculados ao imóvel
• Avaliação atualizada do imóvel por profissional credenciado (engenheiro ou corretor)
• Elaboração da escritura pública de extinção de condomínio em cartório de notas
• Cálculo e pagamento de tributos incidentes, como ITBI ou ITCMD
• Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis
• Distribuição proporcional do valor apurado, conforme as frações ideais de cada condômino
• Arquivamento de documentos comprobatórios para eventual fiscalização ou futuras transações

Esse checklist ajuda a evitar conflitos entre condôminos, garantir a segurança jurídica do processo e minimizar atrasos ou custos inesperados. Caso surjam divergências durante a tramitação, é recomendável procurar orientação jurídica especializada ou mediação extrajudicial.

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